租賃服務合同簽署及履行管理過程中，常發生發展租賃房屋實際使用面積與合同約定面積不符的情況。當房屋的實際面積小於合同約定的面積時，承租人常常以此為借口要求拒付或減少租金。lease contract management software本文從法律依據和裁判實踐兩個角度分析了出租人在租賃房屋實際面積與合同約定面積不符時的租金調整義務和租賃合同的效力。
一、承租人主張租金調整的法律依據
從全國范圍看，承租人之間可以提供依據《合同法》第一百一十一條規定，主張減租或拒付租金：“質量管理不符合社會約定的，應當嚴格按照相關當事人的約定承擔違約風險責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”從此條看，出租人之間可能需要承擔的責任主要包括企業減少或退換房屋建築租金、相應物業費、燃氣費、取暖費及其他以面積進行計算的費用。
《北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若幹疑難問題的解答》8、承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理?在實踐中，應區分以下情況:
如果租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標准為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，那么承租人又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。
租賃房屋需要依據合同約定的面積來確定具體范圍，租金數額與租賃面積直接相關，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，主張出租人承擔減付相應租金等違約責任的，人民法院可予支持。
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